Las ventas de viviendas y la firma de hipotecas caen a doble digito en 2023 mientras suben los precios

El primer balance oficial del mercado de la vivienda en 2023 llega de la mano de los notarios. Según sus datos, en el conjunto del pasado ejercicio se formalizaron 640.451 compraventas en toda España, un 11,2% menos interanual, mientras que se constituyeron 280.340 préstamos hipotecarios, un 21,3% menos que en 2022. El precio medio de los inmuebles vendidos, sin embargo, se mantuvo al alza: terminó el año en 1.640 euros/m2, tras aumentar un 1,5%.

A la vista de las cifras definitivas, el mercado se ha comportado mejor de lo que apuntaban las previsiones. A principios del año pasado, en un escenario de incertidumbre económica y en plena escalada de los tipos de interés, se vaticinaba un desplome de las ventas de más del 20% y una caída de los precios. Sin embargo, esas 640.451 ventas son el cuarto mejor dato de la serie histórica de los notarios, tras 2007, 2021 y 2022. El resultado de la firma de nuevas hipotecas sí ha estado más alineada con las previsiones, y ha registrado el peor balance anual desde 2014. 

"La recuperación de la actividad inmobiliaria que se observó en 2022 y 2021 no continuó su curso y en 2023 se observaron menos operaciones inmobiliarias que en los dos años anteriores; aun así, los precios medios siguieron ascendiendo. El ejercicio 2023 sufrió un enfriamiento progresivo en la compraventa de vivienda desde el primer trimestre hasta el tercero, trimestre en el que se tuvo un descenso interanual del 15,6%, la mayor caída del año. Por su parte, el cuarto trimestre experimentó una caída interanual más moderada del 4,8%, lo que suavizó el retroceso anual. Por otro lado, los precios medios por metro cuadrado tuvieron en el último trimestre del año su mayor aumento con un alza del 2,7% interanual, mientras que en el primer cuarto del año se tuvo una moderada caída del 0,2%", explica el Consejo General del Notariado.

Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “los datos confirman lo que el mercado ya estaba descontando: el número de hipotecas cae con fuerza, mientras el número de operaciones cerradas se reduce de forma más moderada y los precios siguen creciendo. Es indudable que una caída de doble dígito en las compraventas es significativa, pero no debemos descuidar el efecto escalón por compararse con un año tan dinámico como fue 2022. Por el contrario, esta reducción parece estar más relacionada con la reducción del stock de viviendas disponible (que cayó un 8% en 2023, según nuestros datos en idealista) que con un cambio de paradigma de compra provocado por el encarecimiento de la financiación, lo que explica también el incremento de precios. Además, la caída de las hipotecas concedidas en una magnitud mucho mayor que en las operaciones demuestra que sigue habiendo demanda cualificada suficiente, que en muchas ocasiones no necesita financiarse para realizar la compra, tanto porque dispone de la cantidad necesaria o porque dispone otra vivienda en propiedad que puede vender”.

Las ventas solo crecen en Asturias

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 10,5% interanual, alcanzando las 492.498 unidades, mientras que las unifamiliares retrocedieron con mayor fuerza observando una caída de 13,6% interanual, hasta llegar a las 147.953 unidades.

Y si miramos los datos por CCAA, descubrimos que tan solo Asturias ha registrado un resultado positivo: en esta región las compraventas se han incrementado un 1,4%. El descenso fue de dos dígitos en Baleares (-19,9%), Canarias (-16,8%), Madrid (-16,2%), País Vasco (-15,7%), La Rioja (-14,5%), Cataluña (-12,8%) y Andalucía (‑12,4%). En cambio, en Cantabria (-8,9%), Aragón (-8,9%), Extremadura (-8,4%), Castilla y León (-8,1%), Comunidad Valenciana (-7,9%), Galicia (-7,8%), Murcia (-5,2%), Castilla-La Mancha (-4,6%) y Navarra (-2,5%) se experimentaron caídas menos pronunciadas.

Los precios caen en Baleares y Aragón

El precio medio del metro cuadrado de las viviendas vendidas se situó en los 1.640 euros, reflejando un ascenso del 1,5% anual. Este promedio estuvo impulsado por el encarecimiento de los pisos, que alcanzaron 1.830 euros/m2 (+2%), mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.287 euros/m2 (-1,3%).

Solo dos CCAA registraron una caída media interanual de los precios medios de la vivienda: Baleares y Aragón, donde se redujo un 0,4% y 0,3% respectivamente. 

El mayor aumento se encontró en Navarra con un 13,7%. Por otro lado, en Castilla-La Mancha (8,3%), La Rioja (7,3%), Comunidad Valenciana (4,9%), Madrid (4,6%), Cantabria (4,5%), Andalucía (3,3%), Canarias (2,9%), Galicia (2,6%), País Vasco (2,4%) y Murcia (2,0%) se observaron incrementos por encima del 2%.

Los precios por metro cuadrado superaron la media nacional de 1.640 euros en Baleares (3.186€), Madrid (2.774€), País Vasco (2.573€), Cataluña (2.012€) y Canarias (1.821€).

Descensos generalizados de las hipotecas 

En el caso de los préstamos hipotecarios, las caídas se han impuesto en todo el país. Según los notarios, se experimentaron caídas mayores a la media nacional en Cantabria (-25,5%), Cataluña (-24,6%), Madrid (23,1%), Castilla y León (‑22,3%), Murcia (-21,8%) y Andalucía (-21,7%).

Mientras, la cuantía promedio de los nuevos préstamos para adquisición de vivienda se situó en 148.592 euros en el conjunto del país, tras bajar un 3,1% interanual, oscilando entre los 221.023 euros en Madrid y los 92.128 euros en Murcia. La evolución anual mostró aumentos en cuatro autonomías, destacando la subida de Asturias (3,8%). Por otro lado, se observaron caídas en 13 comunidades, destacando La Rioja (-15%), Baleares (‑7,0%) y Cantabria (‑6,5%).

Datos de diciembre de 2023

El número de compraventas disminuyó en diciembre un 5,2% interanual, situándose en las 57.392 unidades.

Las transacciones acumulan 15 meses consecutivos de descensos. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 3,6% interanual, alcanzando las 44.801 unidades, mientras que las unifamiliares disminuyeron un 10,5% hasta llegar a las 12.591 unidades. Los precios de los pisos mostraron un ascenso del 6,8%, quedándose en 1.891 euros/m2, mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.287 euros/m2, con un aumento del 0,7%.

La compraventa de vivienda creció en cuatro CCAA: Navarra (42,8%) seguida de Castilla-La Mancha (10,9%), Asturias (3,4%) y Castilla y León (0,3%). El descenso fue más pronunciado en el País Vasco (-16,6%), Extremadura (-16,4%), Baleares (-12%) y Canarias (-10,6%), mientras que en el resto del país el descenso fue de un solo dígito.

El precio medio se situó en los 1.687 euros/m2, con un ascenso del 5,8% interanual. En concreto, es el dato mensual más alto desde julio de 2022, y el segundo más elevado desde verano de 2010.

Por su parte, los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 8,1% interanual, hasta las 24.370 operaciones, lo que se traduce en el decimosexto retroceso consecutivo. Las caídas se han impuesto en toda España, salvo en Navarra (15,3%), Asturias (3,2%) y Castilla y León (2,1%). Los peores resultados fueron los de País Vasco (-18,3%), Extremadura (‑16,7%), La Rioja (-14,2%), Madrid (-13,2%), Canarias (-11,6%), Murcia (-11,3%) y Baleares (-10,5%).

Según los notarios, la cuantía promedio de los préstamos descendió un 3,1% interanual, alcanzando los 152.359 euros en promedio. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 42,5%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,2% del precio.